¿Cumple tu piso turístico con los 14 m² por huésped? Normativa en Málaga

Un café bien cargado. Eso es lo que vas a necesitar si te pones a leer el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) a pelo. La burocracia cansa a cualquiera, pero si tienes un alquiler vacacional en Málaga o la Costa del Sol, mirar para otro lado ya no es una opción. Las inspecciones están aumentando y el Ayuntamiento no está para bromas.

Muchos propietarios extranjeros y locales nos escriben asustados. Han oído campanas sobre nuevas inspecciones, limitaciones de aforo y exigencias técnicas de cara a los próximos años, pero no saben si su vivienda se va a quedar fuera del mercado.

Vamos a desgranar los puntos más importantes para que sepas exactamente dónde estás parado y si tu propiedad cumple con los "holiday rental requirements Malaga 2026". Sin rodeos ni tecnicismos infumables.

La regla de los 14 metros cuadrados: saca la calculadora

Esta es la medida que más quebraderos de cabeza está dando. Según el Decreto 31/2024, de 29 de enero, que modifica la ordenación de las viviendas de uso turístico en Andalucía (BOJA número 26, del 6 de febrero de 2024), tu vivienda debe disponer de un mínimo de 14 metros cuadrados de superficie útil por plaza de alojamiento.

¿Qué significa esto en el mundo real?

Significa que si tu apartamento tiene 45 metros cuadrados útiles, ya no puedes registrarlo para cuatro personas por mucho sofá cama que metas en el salón. Si divides 45 entre 14, el resultado es 3,2. Tu capacidad máxima legal pasa a ser de tres personas.

Ojo, hablamos de superficie útil interior. Las terrazas, balcones y patios son maravillosos para tomar el sol, pero no suman ni un solo centímetro para este cálculo. Si compraste un estudio pequeño con la idea de alquilarlo a familias de cuatro miembros, la ley actual te obliga a reducir el aforo.

El dilema de los cuartos de baño

El mismo decreto de la Junta de Andalucía introduce otra limitación física que muchos propietarios pasaron por alto en su momento. Ya no vale con tener un piso enorme para alojar a un grupo grande si solo tienes un baño. La proporción actual exige:

• Un cuarto de baño si tu vivienda tiene hasta 5 plazas.
• Dos cuartos de baño si tienes entre 6 y 10 plazas.
• Tres cuartos de baño si subes de 11 a 15 plazas (que es el máximo absoluto permitido).

Si tienes un piso amplio de tres dormitorios pero un solo baño, tu límite de huéspedes se queda automáticamente bloqueado en cinco, aunque por metros cuadrados te salieran las cuentas para más.

Equipamiento obligatorio: aire acondicionado y algo más

La normativa ya no tolera las soluciones temporales. El sistema de refrigeración por aire (aire acondicionado) y la calefacción deben estar integrados en la vivienda de forma fija. Olvídate de dejar un ventilador de pie en verano o un radiador portátil de aceite en invierno. Las unidades deben cumplir con unos estándares mínimos de eficiencia y estar instaladas de forma permanente.

Además, los inspectores están revisando que las cocinas tengan al menos dos fogones, microondas, frigorífico y el menaje adecuado al número de plazas que declares. Las sábanas, las toallas y los botiquines de primeros auxilios también se dan por descontados, pero ahora se inspeccionan con lupa.

¿Cómo afecta esto a tus ingresos reales?

Seamos muy francos. Tener que bajar la capacidad de tu piso de seis a cuatro personas va a reducir tu precio por noche en temporada alta. Es una faena, lo sabemos. Sin embargo, no todo es drama: menos huéspedes también significa menos desgaste de la propiedad, facturas de luz y agua más bajas, y menos riesgo de quejas por ruido de los vecinos.

Si quieres calcular de forma realista cuánto puede generar tu propiedad con los aforos corregidos y adaptados a la ley actual, te sugerimos que uses nuestro estimador de ingresos para obtener un escenario financiero real y honesto.

Evita que una inspección te pille por sorpresa

El Ayuntamiento de Málaga está cruzando datos del catastro con el registro de turismo de la Junta de Andalucía. Si detectan discrepancias graves entre los metros útiles reales de tu vivienda y las plazas que tienes dadas de alta, la cancelación de la licencia de tu vivienda de uso turístico (VUT) puede llegar por correo certificado antes de lo que crees.

En Casa del Sol no nos gusta el alarmismo, pero preferimos la prevención. Si no estás seguro de si la distribución de tu casa cumple con la normativa de seguridad y espacio para el próximo año, escríbenos. Analizaremos tu caso sin rodeos y te ayudaremos a poner todo en regla antes de que lleguen las cartas de la administración.